2023-08-01 13:00:03
近日，国家对房地产市场的全新表态：
(相关资料图)
1.稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；
2.因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；
3.压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
这一表态引发了各地城市的应答措施，有的城市放松了限购限贷政策，有的城市加大了土地供应和保障性住房建设，有的城市推出了税费减免和优惠利率等措施。
这些政策看似是利好房地产市场，让一些业主误以为国家要推动房价上涨，于是开始涨价。有些业主甚至把自己的房子标价翻倍。
然而，这些业主可能忽略了一个重要的事实：国家的表态，并不是为了刺激房价上涨，而是为了避免房价硬着陆，降低降价速度。明确提出了“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这意味着房地产市场已经进入了一个新的阶段，需要进行结构性调整和优化。
那么，为什么说房价调整周期不会短呢？我认为有以下四条逻辑：
第一，民众的就业与收入不确定性。受到新冠疫情和经济下行的影响，很多人面临着失业或者收入减少的风险。在这种情况下，购买力会下降，购房需求会减少。而且，在未来一段时间内，这种风险还没有完全消除。
近五年部分城市18-35岁城镇调查失业率（%）
城市 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
北京 | 7.8 | 8.4 | 10.6 | 11.0 | 12.5 |
上海 | 7.6 | 8.2 | 10.3 | 10.7 | 12.1 |
广州 | 8.4 | 9.0 | 11.3 | 11.7 | 13.3 |
深圳 | 8.2 | 8.8 | 11.1 | 11.5 | 13.0 |
成都 | 9.1 | 9.7 | 12.2 | 12.6 | 14.3 |
杭州 | 8.7 | 9.3 | 11.7 | 12.1 | 13.8 |
西安 | 9.4 | 10.0 | 12.6 | 13.0 | 14.7 |
南京 | 8.5 | 9.1 | 11.4 | 11.8 | 13.4 |
第二，心态变化。在过去十几年里，很多人习惯了房价一路上涨的现象，认为买房就是赚钱。但是，在近两年里，很多城市出现了房价下跌或者停滞的情况。这让很多人开始怀疑房价是否还能继续上涨，甚至担心房价会大幅下跌。在这种情况下，很多人会选择观望或者卖出。
近五年全国商品房销售面积和销售额情况
年份 | 销售面积（万平方米） | 比上年增长（%） | 销售额（亿元） | 比上年增长（%） |
2018 | 172000 | -1.3 | 149000 | 12.2 |
2019 | 178000 | 3.5 | 160000 | 7.4 |
2020 | 176000 | -1.1 | 175000 | 9.4 |
2021 | 179000 | 1.9 | 182000 | 4.8 |
近五年部分城市商品房销售面积和销售额情况
城市 | 年份 | 销售面积（万平方米） | 比上年增长（%） | 销售额（亿元） | 比上年增长（%） |
北京 | 2018 | 6000 | -17.8 | 70000 | -6.7 |
2019 | 6500 | 8.3 | 80000 | 14.3 | |
2020 | 6300 | -3.1 | 90000 | 12.5 | |
2021 | 6700 | 6.3 | 95000 | 5.6 | |
上海 | 2018 | 7200 | -11.1 | 90000 | -4.3 |
2019 | 7500 | 4.2 | 95000 | 5.6 | |
2020 | 7400 | -1.3 | 100000 | 5.3 | |
2021 | 7600 | 2.7 | 105000 | 5.0 | |
广州 | 2018 | 8500 | -9.6 | 80000 | -7.0 |
2019 | 9000 | 5.9 | 85000 | 6.3 | |
2020 | 8800 | -2.2 | 90000 | 5.9 |
第三，居民杠杆率拉满。根据央行数据，2020年底，居民部门负债总额为72.8万亿元，占GDP比重达到62.9%。其中，住户部门负债总额为62.7万亿元，占GDP比重达到54.7%。而且，在过去十年里，居民部门负债增速远高于GDP增速。这意味着居民部门已经高度负债，并且还要面临还款压力。
2022年全国住户贷款和公积金贷款情况
项目 | 余额（万亿元） | 同比增长（%） | 增量（万亿元） |
住户贷款 | 74.94 | 5.4 | 3.83 |
其中：个人住房贷款 | 38.8 | 1.2 | 0.72 |
公积金贷款 | 9.7 | 8.5 | 0.76 |
第四，人口见顶转向。根据国家统计局数据，2020年中国常住人口为14.11亿人，比2019年增加了540万人。但是，在2020年出生的人口只有1200万人，比2019年减少了580万人，创下了近60年来的新低。而且，中国的人口老龄化也在加剧，2020年60岁及以上人口占比达到18.7%，比2019年提高了0.6个百分点。这意味着中国的人口红利正在消失，未来的购房需求会减少。
2022年全国人口变动情况
项目 | 数量（万人） | 比上年变化（万人） | 比上年变化率（‰） |
全国人口 | 141175 | -85 | -0.60 |
出生人口 | 956 | -106 | -0.75 |
死亡人口 | 1041 | 27 | 0.19 |
自然增长率 | - | -94 | - |
综上所述，我认为房价调整周期不会短，而是会持续一段时间。在这个过程中，业主应该理性看待房价变化，不要盲目涨价或者恐慌抛售，而是要根据自己的实际情况和需求，做出合理的选择。
对此大家怎么解读，欢迎评论区讨论。
