2023年5月，地产的销售情况继续回落，不少城市二手房的房价也重新回落，最近，社会上对地产的讨论多了起来，观点也越来越极端。一个极端是逃跑主义，整天讲一些宏大叙事：老龄化、城市化、日本、地产泡沫和这届年轻人不一样；另一个极端则是冒险主义，觉得必须搞大刺激，如果不救总需求要挂了。

事实上，这两个观点是一个观点——中国的地产独立于全球经济。冒险主义很容易转化成逃跑主义，来一波大刺激，还不行，再怎么办呢？

(资料图片仅供参考)

之所以此类观点盛行，有一个重要的原因，那就是一系列错误的假设：

1、人口红利说，中国的进步靠廉价的劳动力；

2、金融泡沫说，中国的进步靠金融杠杆；

扯老龄化，地产泡沫，这一届年轻人不一样，不就是反复强调这两个假设吗？

然而，真实的情况是，中国的地产只是一个结果，是中国制造业越来越强的一个自然结果。我们刚加入WTO那会儿，中国制造业什么体量和水平？现在什么体量和水平？

从2004年到现在，中国房价总量的确涨了很多，但它也只是个结果，根源在于中国制造业的扩张。

不要本末导致——制造业扩张是因，房地产市值膨胀是结果。那些讲人口红利的，讲金融泡沫的，是在否认这么多年中国制造业的进步。光靠压榨工人，不提升产业质量，是走不到今天的；光靠举债，加杠杆，也不会有目前中国制造的世界地位的。

产业是一切的核心

不同观点最根本的分歧在以下两个基础假设：

我坚定地站基础假设a，人口、金融杠杆、房价都是产业的自然结果，这次你会发现，产业承压，楼市是加不动杠杆的。（ps：在《住房的金融属性及其定价机制》一文中，我们着重讨论了产业逻辑）

产业是一个地区房地产市值的核心，没有产业，一个地方的房地产市场是一定起不来的。

如上图所示，对于地方政府而言，庞氏模式是：搞房地产市场和人口的小循环。 这种小循环模式总有破灭的一天，因为，它是孤立的系统；一旦庞氏转不下去了，所有问题都要爆发出来。

熵增原理，指孤立热力学系统的熵不减少，总是增大或者不变。

良性的模式是大循环模式，地方政府靠地产融资去支持核心产业，核心产业创造更多就业岗位以吸引更多人口，更多人口带来更加繁荣的房地产市场。

这种大循环才是可持续的，因为它靠核心产业加入了国内大循环和国际大循环，它依托的是一个开放系统。

美元周期和制造业周期

既然制造业是原因，地产是结果。那么，很自然的推论就是，地产周期本质上是制造业周期，国内的金融条件只是一个放大器。

那么，制造业周期的根源又是什么呢？美元周期！

对于那些无脑看空中国地产的人，我想问，近十年来你见过高达3.7%的十年美债吗？你不控制住这个重要变量，所谓的老龄化、债务泡沫什么的不都是扯淡吗？

如果目前十年美债处在1.5%，中国的楼市还这么差，我们的确得反思，我们到底怎么了；但是，现在十年美债挂在天上，有啥好反思的？

不要忽视屋子里的大象！

事实上，十年美债到中国楼市的传导十分流畅，利率高企——资本开支下滑——制造业萎靡——中国失业压力大。

在加息周期中，制造业惨的不止我们一家，美国自己的制造业也很惨，

我们上个月制造业PMI在48.8%，他们上个月48.4%，基本上是难兄难弟。全球制造业属于合作大于竞争，因此，景气周期会表现出较大的相关性。

但是，美国的主体是服务业，且服务业持续通胀，而我们的主体又是制造业。所以，美国加息最主要是加在我们头上。

在《人民币汇率和股市的关系》一文中，我着重讲了美国加息对中国股市的影响。

这篇文章则是讲美国加息对中国楼市的影响，具体传导链条如下：

十年美债利率实在是太高了，既压制沪深300指数，也压制中国楼市。既影响分子——居民收入，也影响分母——贴现率。这种双重压制，导致国内集体陷入一种信心低迷的状态。

政策刺激的计算题

搞清楚强势美元对股市和楼市的全方位压制，就不难去站在政府的角度评估政策利弊了。

在强势美元下，我们出政策是事倍功半的，出一大堆政策，没什么效果；相反，在弱势美元下，我们出政策是事半功倍的，可能存量政策就够用。

想清楚这一点，就不难明白，为什么q1和q2政策力度都比较低，更偏向于兜底，而不是求进。高昂的美债利率，使得任何政策的效率都打了极大的折扣。我们需要等待，等待一个政策效率高的时候出手，事半功倍。

目前的局面很难：一方面，经济比较一般，另一方面，高达3.7%的十年美债像一个极其大的堵点，出再多刺激政策，看起来效果都很一般。

的确，我们可以出一个超级大的政策，一把压过十年美债的约束，但是，我们是制造业大国，所有的逻辑都要在制造业上走一遍。代价必然是：产能过剩，库存过剩，房价大起大落，国际竞争力下降。

如果运气好，我们刺激完，十年美债利率正好进入下行通道，国际制造业需求起来了，好处占尽；但是，如果运气不好呢？？再把以前的大亏吃一遍吗？大国不能始终去赌这个东西。

在这种情况下，我们就很容易看清楚：冒险主义和逃跑主义的背后都是投机心理作祟。

所以，目前合理的策略是：

1、出一些副作用不大的刺激政策；

2、减税降费，重点保住企业；

3、等对岸通胀下去，十年美债利率彻底进入下行通道；

说实话，我们的国际分工角色造就了一个极其尴尬的处境，美元加息周期下，回旋余地受限，强行逆周期，一定吃大亏。

结束语

2、中国制造和美元的关系；

3、中国制造和中国地产的关系；

在此基础上，我们就能理解“房住不炒”和“不以房地产为刺激经济的手段”的真实含义了——要顺应周期。

当美元走弱，制造业景气时，房地产一定蓬勃向上，房价该涨涨，只要控制好金融放大器就好；当美元走强，制造业低迷，房价向下时，我们需要脑子清醒，做好托底就行，但是，不要去逆周期。

逆周期的亏，我们已经吃得够够的，不解决本质问题，且赌的成分太大。

搞清楚这些底层问题，我们就能想明白以下几个点：

1、政府大规模甩政策的触发点；

2、地产不景气的真实症结在哪里，以及什么时候它会反转；

3、居民、企业信心不振的症结在哪里；

4、这一轮的地产行业真的是倒霉透顶，哪里能想到美国加息周期维持这么长？

最后，还是要提醒大家一点，整个人类群体，总是偏乐观的，这是我们能在进化中胜出的核心，一旦某一个重要群体陷入集体性悲观，一定是有一个十分具体的原因。不要捕风捉影，不要阴谋论，不要慌得一逼。

ps：数据来自wind，图片来自网络